Sertifikat Hak Tanggungan (SHT)

Sebagaimana yang ditegaskan dalam Pasal 19 ayat 2 UUPA ditegaskan “bahwa pendaftaran tanah itu meliputi pengukuran dan pemetaan tanah serta menyelenggaraan tata usahanya; pendaftaran hak serta peralihannya dalam pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.” Maka dari itu terhadap pembebanan hak tanggungan juga  didaftarkan di Kantor Pertanahan (sekarang badan pertanahan) untuk menjamin kepastian (certainty) hukum dari hak-hak atas tanah.

Setelah pembuatan APHT oleh PPAT, PPAT atau oleh pemberi hak tanggungan atau biasa juga Bank sebagai kreditor pemegang hak tanggungan yang melakukan pendaftaran pada Badan Pertanahan. Batas waktu pengiriman paling lambat tujuh hari kerja APHT dan warkah-nya dikirimkan ke badan pertanahan (vide Pasal 13 ayat 2 UUHT).

Menurut Satrio (2007: 150) yang penting untuk diperhatikan dalam pendaftaran hak tanggungan ialah:“Bahwa hak tanggungan sudah lahir pada saat pendaftaran dan pendaftaran dilakukan  dengan membuat dan mencatatnya dalam buku hak tanggungan. Persoalannya adalah apakah kalau dikatakan, bahwa sertifikat hak tanggungan merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan, berarti bahwa hak tanggungan tidak bisa dibuktikan dengan alat bukti yang lain. Sekalipun tidak disebutkan secara tegas, tetapi dalam kenyataanya sertifikat hak tanggungan merupakan salinan buku tanah hak tanggungan. Atas dasar itu kiranya tidak tertutup kemungkinan, bahwa adanya hak tanggungan dibuktikan dengan buku tanah yang tersimpan dalam kantor pertanahan. Kata “tanda bukti” dalam Pasal 14 UUHT tidak harus diartikan sebagai satu-satunya alat bukti. Bukankah pendaftaran dalam buku tanah mengikat pihak ketiga. Dan apa yang mengikat pihak ketiga adalah apa yang tercatat/ terdaftar dalam buku tanah yang bersangkutan.”

 

Dari uraian diatas, penjelasan Satrio tentang kekuatan hukum sertifikat hak tanggungan menunjukan bahwa bukti perjanjian jaminan terhadap hak tanggungan baru lahir setelah didaftarkan di Badan Pertanahan. Hal itu juga mengikat bagi pihak ketiga yang akan/ memilki kepentingan terhadap objeek hak tanggungan tersebut. Oleh karena sertifikat hak tanggungan merupakan grosse akta dari buku tanah hak tanggungan. Suatu tulisan yang diberikan kepada yang berkepentingan. Grosse akta merupakan salinan akta dari suatu minit, yang tetap ada pada pejabat yang  bersangkutan.

Secara jelas atau detail urutan peristiwa untuk terjadinya hak tanggungan dan sertifikatnya dikemukakan oleh Tan Thong  Kie  (2007: 221) sebagai berikut:

  1. Ada seorang pemilik tanah/ rumah yang memberi hak tanggungan (biasanya orang ini juga debitor, kecuali orang lain yang menanggung utang debitor).
  2. Ada seorang kreditor yang memberi utang kepada debitor dan menghendaki jaminan bahwa utang itu akan dibayar kembali.
  3. Debitor dan kreditor itu membuat akta pinjam-meminjam uang dengan segala janji yang berlaku untuk utang itu, termasuk janji akan memberi hak tanggungan atas tanah dan rumah tertentu; perjanjian ini dapat dibuat secara notaril ataupun  di bawah tangan.
  4. Kedua orang tersebut pada sub 1 dan 2 di atas di hadapan seorang PPAT membuat akta pemberian hak tanggungan (Pasal 10 ayat 2) dengan mencantumkan syarat di dalamnya sesuai dengan kemungkinan termuat dalam Pasal 11 ayat 1 dan 2.
  5. Akta Pemberian Hak Tanggungan dengan surat yang diperlukan oleh kantor pertanahan di bawa ke kantor itu untuk didaftarkan dalam 7 hari setelah tanggal penandatanganannya (Pasal 13 ayat 1 dan 2).

Proses Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan.

Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan atas dasar data di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) serta berkas pendaftaran yang diterimanya dari PPAT, dengan dibuatnya buku tanah hak tanggungan yang bentuknya dhtetapkan dengan Peraturan Menteri Nomor 3 Tahun 1997. Dengan dibuatnya buku tanah tersebut, maka hak tanggungan yang bersangkutan telah lahir dan kreditur telah menjadi kreditur pemegang hak tanggungan dengan kedudukan mendahulu daripada kreditur – kreditur yang lain.

Mengingat pentingnya akan lahirnya hak tanggungan bagi kreditur, dalam Pasal 13 ayat (4) Undang – Undang Hak Tanggungan ditegaskan bahwa harus ada penetapan secara pasti mengenai tanggal pembuatan buku tanah hak tanggungan yang bersangkutan. Tanggal tersebut adalah tanggal hari ketujuh setelah surat – surat yang diperlukan bagi pendaftaran diterima secara lengkap. Jika hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

Berkaitan dengan adanya hak tanggungan tersebut, maka oleh Kepala Kantor Pertanahan akan mencatatnya pada buku tanah dan menyalinnya pada sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang telah dibubuhi salinan catatan adanya hak tanggungan tersebut, diserahkan kepada pemegang haknya, kecuali ada janji tertulis untuk diserahkan kepada pihak kreditur pemegang hak tanggungan.

Ada kemungkinan bahwa yang dijadikan obyek hak tanggungan terdapat dua atau lebih hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang masing – masing berbeda tingkat penyelesaian pendaftarannya, dimana semuanya tercantum dalam satu wilayah Kantor Pertanahan dan dipunyai oleh satu pemberi hak tanggungan atau lebih. Pembuatan buku tanah dan pencatatannya pada buku tanah serta pada sertifikat hak – hak yang bersangkutan, diberi bertanggal hari ketujuh setelah tanggal pembuatan hak yang terakhir atas nama pemberi hak tanggungan, dengan ketentuan bahwa apabila hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, maka buku tanah dan pencatatannya tersebut akan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

Kepastian mengenai tanggal lahirnya hak tanggungan tersebut bukan saja penting bagi penentuan mulai diperolehnya kedudukan yang istimewa oleh kreditur, tetapi juga bagi penentuan peringkat hak tanggungan apabila ada kreditur pemegang hak tanggungan yang lain. Demikian juga jika hak tanggungan sudah didaftar, maka kedudukan kreditur sebagai pemegang hak tanggungan tidak terpengaruh oleh sita jaminan yang diletakkan kemudian. Tetapi apabila sita jaminan diletakkan sebelum tanggal hari ketujuh, maka hak tanggungan yang diberikan tidak dapat didaftar. Karena pemberi hak tanggungan tidak lagi diperbolehkan melakukan perbuatan hukum mengenai obyek hak tanggungan, maka kewenangan pemberi hak tanggungan untuk memberikan hak tanggungan harus ada pada saat pendaftarannya. Dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah dibuatnya buku tanah, oleh Kepala Kantor Pertanahan diberikan sertifikat hak tanggungan sebagai surat tanda bukti adanya hak tanggungan yang bersangkutan.

 

 

 

Sumber :

http://asriman.com/memahami-hak-tanggungan-sertifikat-hak-tanggungan-roya-dan-prosesnya/

sumber Gambar :

http://photo.kontan.co.id/photo/2016/03/02/560143417p.jpg

Leave a Reply

%d bloggers like this: